La UIF de Canadá presiona a bancos y a otras firmas a encontrar criminales y lavadores que se esconden en operaciones de bienes raíces
La unidad de inteligencia financiera de Canadá) está alertando a las instituciones financieras sobre los riesgos del lavado de dinero a través de bienes raíces, en un documento destinado a expandir el universo de entidades informantes y aumentar el número de informes de actividad sospechosos para proveer unas mejores pistas a los investigadores.
Financial Transactions and Reports Analysis Centre of Canada (Fintrac), o Centro de Análisis de Transacciones e Informes Financieros de Canadá, emitió hace algunas semanas una «Nota Operativa» que analiza los delincuentes que usan compañías fantasmas y propiedades de lujo para almacenar y legitimar activos, paralelamente a las tendencias mundiales. La agencia también busca reforzar las «presentaciones mínimas» reportadas ahora por las partes involucradas en transacciones de bienes raíces sobre sospechas de lavado de dinero a través del sector.
Además, Fintrac quiso dejar claro que las obligaciones van más allá de las relacionadas específicamente con los bienes raíces.
La guía abarca a corredores, agentes y desarrolladores de bienes raíces, así como otros tipos de entidades reportantes, o sujetos obligados, tales como bancos, casas de corretaje, compañías de fideicomiso, compañías, corredores, agentes de seguros de vida, cooperativas de ahorro y crédito, «Caisses Populaires», notarios y contadores que también están involucrados en transacciones financieras relacionadas con bienes raíces.
Fintrac destaca varias cuestiones, entre ellas que «las instituciones financieras y los compañías de valores pueden estar reportando de menos debido a la creencia errónea de que los corredores / agentes / desarrolladores ya han presentado informes de transacciones sospechosas».
De hecho, las operaciones de bienes raíces implican muchos tipos distintos de transacciones financieras que pueden justificar la presentación de informes de transacciones sospechosas.
Por ejemplo, «las sospechas que rodean a los depósitos para una compra pueden ser las primeras señales de alerta visibles e informadas por agentes, corredores y desarrolladores de bienes raíces, mientras que las relacionadas con los préstamos pueden ser más visibles y reportadas por las instituciones financieras», según Fintrac.
A continuación, algunas de las señales de alerta en el sector de bienes raíces destacadas por Fintrac:
El cliente negocia una compra por el valor de mercado o superior, pero solicita que un valor menor sea registrado en los documentos, y paga la diferencia «bajo la mesa».
El monto del préstamo/hipoteca es por encima del valor de la propiedad
El cliente compra una propiedad a nombre de otra persona, tal como socio, nominee, de una compañía, corporación, fideicomiso o pariente (que no sea el cónyuge)
El cliente no explica con claridad la sustitución a última hora del nombre del comprador.
La transacción se realiza de forma anónima, en connivencia o inocentemente, por medio de abogados o notarios. Los depósitos se hacen en la cuenta del abogado o del notario de la confianza.
La compañía que realiza la compra de bienes raíces tiene una compleja estructura de propiedad
Empresa o individuo no tiene correo electrónico, dirección física, número de teléfono de su casa o empresa (desconectado o falso), logotipo de la empresa, persona de contacto.
La UIF de Canadá sigue el camino de FinCEN
La atención de Canadá en los fondos ilícitos y las señales de alerta relacionadas con los bienes raíces sigue movimientos similares por la unidad de inteligencia financiera de los Estados Unidos, FinCEN
En julio, FinCEN amplió su uso de una poderosa herramienta regional, geographic targeting order (GTO) o la orden de blanco geográfico de objetivos, para capturar más información sobre los beneficiarios reales que trabajan con entidades no bancarias del sector inmobiliario involucradas en transacciones en efectivo, ampliando investigaciones en áreas metropolitanas en Florida y Nueva York, y la suma de nuevas localidades en Texas y California.
Esas órdenes basadas en una iniciativa de FinCEN comenzaron en enero para descubrir mejor a los oscuros dueños de bienes inmuebles de lujo que se esconden detrás de compañías anónimas que podrían estar vinculadas a grupos criminales organizados, políticos corruptos o incluso grupos terroristas.
La oficina en ese momento declaró que estaba aplicando de manera más agresiva el uso de GTOs en un intento por obligar a las compañías de seguros de título a capturar y reportar a individuos detrás de compras de bienes raíces de gama alta en todos los condados de Nueva York, Florida, cinco condados en California y un condado en Texas.
Aproximadamente una cuarta parte de los beneficiarios de ciertas transacciones inmobiliarias identificadas bajo los dos GTO anteriores ya tenían presentado un informe de actividad sospechoso (ROS), dijo FinCEN en julio. Además, los anteriores GTO ayudaron a vincular la actividad anteriormente no relacionada con los verdaderos compradores de bienes raíces de lujo en Manhattan y Miami.
Más reportes se traduce en más conexiones
Con un mayor enfoque en las señales de alerta de bienes raíces, Canadá podría encontrar más conexiones con criminales ocultos entre billones de dólares en ventas.
En general, la industria de bienes raíces de Canadá consiste en aproximadamente 100.000 corredores y representantes de ventas que trabajan a través de muchas asociaciones de bienes raíces en todo el país.
Las estadísticas de la Canadian Mortgage and Housing (SCHL) indican que, en un período de 10 años, se negociaron más de US$9 billones de créditos hipotecarios y se realizaron a través de Servicios de Listado Múltiple (MLS) unas 5 millones de ventas.
Pero hay una falta de informes de actividad sospechosa para un sector tan grande, según Fintrac.
En cambio, la agencia recibió, durante aproximadamente el mismo período de 10 años (2003 a 2013), 127 informes de transacciones sospechosas a nivel nacional por corredores, agentes o promotores inmobiliarios, y 152 por otros tipos de entidades reportantes también involucradas en transacciones inmobiliarias, tales como bancos, corredores de valores, compañías de fideicomiso / préstamo, etc. »
Según Fintrac, eso necesita cambiar.
Fintrac también señala que la forma en la que las distintas firmas implementen esta guía, junto con la fuerza de sus programas ALD, será utilizado para “evaluar el cumplimiento con las obligaciones de reporte”.